您可信赖的产业园运营商

园区是我国区域经济发展的重要空间载体，可以通过提供舒适便捷的环境、完善的配套设施服务和产业资源共享，实现产业集聚效应，激发产业创新活力，降低企业经营成本提高企业的竞争力。

但随着园区市场化开发模式的推广，涌现出一系列问题。较为典型的有：园区平台转型困难、市场化开发公司金融风险陡增、园区盈利困难等......诸多产业园区的营收仍依赖于土地、物业服务等单一方面收益，这也就使得大量园区自身的收入和盈利能力更加脆弱，甚至有有部分园区处于亏大于盈的状态。

普道研究院通过优秀园区调研、分析，总结它们的盈利方式，为园区高质量发展贡献思路。

 

园区盈利模式

比较分析

虽然部分园区运营仍处于盈亏平衡或略有亏损的状态，但经过多年的建设和发展，完全依赖土地收入的传统园区盈利模式的情况也在逐步改善，接下来如何清晰自身的盈利模式并走向高质量发展的道路将成为园区急需解决的问题。通过对不同园区的分析，我们把主要收入来源划分为以下几大类：

土地及经营收入、运营收入、金融投资、税收分成、政府的各类补贴。

另外，处于不同发展阶段的园区其盈利能力和盈利模式也会有着较大的差异，园区可以根据自身的实际情况充分发挥产园的服务运营能力，选择适合自身盈利模式。

例如：初级发展阶段园区的主要收入来源一般是土地运营；高级发展阶段的产业园区的可以打造为轻资产投入、高质量服务体系，主打租金+服务费+投资收益的方式，深耕产业强化产业链整合能力、产业投资能力、通过投资实现对产业园主导及引领地位，从而实现产业园的自给自足甚至盈利。

 

园区盈利模式

案例分析

 

我们以华夏幸福为例，分析其盈利模式。

1. 企业背景及发展概况：

华夏幸福基业成立于1998年，拥有房地产开发经营业务一级资质，早期致力于河北省内的城市住宅项目开发。2002年开始运营固安工业园，逐步向工业园区运营商进行转变,目前已经形成 “ 园区+地产 ” 运营模式。华夏幸福基业开发版图主要位于环首都经济圈、环渤海经济圈等地。

其运营模式的成功之处在于寻求地方政府与企业之间能够实现双赢的契合点，通过产业新城的建设帮助政府实现地域经济的快速发展，同时在获取廉价土地方面与当地政府形成默契，实现互帮互赢。

 

2. 运营模式和盈利模式：

运营模式

以打造“产业新城”为企业战略定位，以“园区＋地产”作为盈利模式，公司在园区还未起步前，就与当地政府签订排他性的园区整体委托开发协议，由华夏幸福对园区进行前期规划、基础设施建设、土地整理、商品房开发、工业厂房开发、园区招商引资以及企业入院后的物业管理服务,政府则提供行政方面的服务和管理。与2015年提出的PPP模式不谋而合。

企业整体运作类似于中介服务，通过对产业新城的整体操盘,整合地方政府、资金、技术、高新产业等各方资源，进行园区的规划建设和运营管理服务。

运营特点

1) 选址：华夏幸福产业园多定位于经济尚不发达的城郊或县域待发展新区，以助力区域经济发展为目标有利于与当地政府洽谈排他性的合作协议，争取更多利好政策;

2) 良好的政府关系：凭借良好的政企关系进行排他性的合作协议洽谈,同时能够及早地参与地块的规划和土地整理工作，甚至参与区域发展规划，对园区规划及后期招商均有利好。对政府来说,华夏幸福已经成为政府基建和招商引资的外包机构。

3) 行政服务通道：得益于与政府的合作关系，园区行政服务直接与政府相关部门协调对接，加快园区企业办事效益，对企业入驻有一定吸引力。

4) 廉价拿地：通过产业新城开发以较低的价格获取大量住宅土地用于房地产开发销售,获取利润。产业地产部分仅提供规划建设、招商运营服务。

5) 融资服务：华夏幸福基业与国家开发银行、中国工商银行、中国银行等金融机构建立合作关系,帮助园区企业解决融资问题。同时旗下成立一家担保公司，为园区企业融资提供担保服务，吸引企业入园。

盈利模式

1) 园区投资建设投入由地方政府各项收入返还兜底

2) 招商引资

3) 房地产开发销售

4) 后期产业服务和园区管理（固安项目)

目前，国内的盈利模式都还停留在原始的农耕阶段，最好的也就是种瓜得瓜，当然更多的都只是得了瓜子。然而真正想做到园区高级发展阶段：孵化产业并从中盈利，又需要这片土地具备产业生根发芽的生命力与孵化培育能力。产业投资、产业基金，这些又与当地产业环境、政府思维、政策导向密不可分。

 

园区如何走上高质量的道路将是我们不断探讨的话题。
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